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在我国早期的园区开发中，政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制，但更多附属于政府管委会，在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。

随着我国园区经济的发展，标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务，造就了众多的产业房地产商。其中也不乏一些误打误撞闯进“行业”中的产业投资者或房地产开发商，不知不觉地成了“园区开发商”，致力于园区开发业务，并在市场的洗礼中逐步成长起来。

近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。

作为国际上一个成熟产业门类，作为国内一个新兴产业，园区开发产业方兴未艾。可以预见，未来，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。

2019年受经济和政策调控影响，房企纷纷业务收敛和聚焦，“主业为基”再次成为主旋律。拿地的重要性被进一步凸显。随着公开市场招拍挂竞争日趋激烈，“产业+”拿地模式因获取地块面积大、拿地成本相对低，其重要性和可行性再次被房企普遍关注。

从实际案例上看“产业+”仍有可行空间，仍能成为开发商获取商服和住宅用地的创新拿地模式。但是，模式方法已经发生了根本性变化，不再是“标准化→全国复制→规模扩张”的住宅开发思路。

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。优点是对产业经营要求低，资金回笼快，缺点是地产开发商与整个产业结合不紧密，难以形成产业辐射力。

产业地产赚的是什么钱

第一道是资源整合的钱：即是为政府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，第一道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口汤。

第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的唯一途径(不差钱的开发商除外)。

第三道是租金和资产升值：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。

第四道是软性服务运营的收益：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值收益。另一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。

未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。

疫情是对产业地产的一次洗牌，一方面导致停工停产，对产业链、生态链、人才链、资金链产生严重影响;另一方面疫情会催生新投资、新模式、新业态、新基建的出现，促进产业地产的功能逻辑向生态圈逻辑升级。数字化转型也将使产城融合，智慧园区更值得期待。