随着中国政府倡导并践行“一带一路”构想，有实力的中国企业已加快对外投资”走出去”的步伐，泰国作为“一带一路”...
随着中国政府倡导并践行“一带一路”构想，有实力的中国企业已加快对外投资”走出去”的步伐，泰国作为“一带一路”沿途国家且地处东盟中心的优越位置，加上其一贯以来吸引外资的优惠政策，越来越多的中国企业选择了泰国这个新兴工业市场。
辣么，问题来了，选择泰国投资究竟落户哪里比较好？如何确保项目安全落地且可持续性的健康发展？日前，罗勇君耳闻目睹了几个中国企业来泰国投资项目，落户在非工业区的农村地域，结果其土地用途的性质变更不了，土地也没真正意义上过户到投资者手中，由此也获取不了工业部颁发的工厂证，而土地款却支付了，工厂也花巨资建筑了，机器设备也搬进了车间，但由于各种资质办不下来，工厂只能处于关门状态或变成一个受某些私人掌控的偷偷摸摸开工的“黑工厂”，业主痛苦不堪。
泰国法律对土地特征和所有权有哪些特别规定呢？
泰国土地根据区域和特性划分不同用途，以各种不同颜色标注用途，而不同颜色代表不同用途，譬如，绿色代表农业用地，红色代表商业用地，橙色代表中等的居住用地，紫色代表工业用地，投资者在购买或租赁土地时候一定要查看该地块是否符合投资用途。
泰国法律对土地所有权持有人有非常严密的限制规定，土地实行永久所有权制，一般情况下，外国自然人不得持有土地，持有土地的法人外资持股不得超过49%。
前来投资，土地持有问题是必须考虑的，实际操作中主要是购买或租赁，由于泰国土地属永久所有权制，而中国人又有土地和物业持有情结，多数中国投资者均会考虑购买，但如何才能突破上述对土地所有权的限制呢？说真的，突破的可能性是有，但错综复杂，各种风险都有，首先得看这土地位置是否列入该区域工业建设规划，再看能否通过环境评估，同时必须申请并获取泰国投资促进委员会（简称BOI）颁布的投资促进优惠政策。
不论哪种实业项目的投资，想获取土地100%持股且永久所有权，必须获得BOI证书。投资者可以根据本身投资行业，依据泰国BOI颁布的投资促进优惠政策申请，如投资行业符合优惠政策并取得BOI投资优惠政策证书，则可以依据此优惠证书享受一系列的优惠政策，其中优惠政策之一就是投资者可以突破上述土地所有权限制直接购买永久所有权的土地而不受限制，该投资优惠政策还可以让投资者享受最高免企业所得税八年无上限、突破泰国关于外国人在泰国就业注册资本和泰国本土人就业比例限制。
所以，中国投资者赴泰国投资，BOI投资优惠政策是不可忽视的一个重要环节。申请周期一般在六个月左右，特别需要说明的是BOI证书取得后，后续维护跟进十分重要，建议聘请专业人士申请和维护。
泰国对环境保护特别重视，环境评估（EIA）十分重要，在工业区之外大部分实业投资项目都会涉及环评，要求很苛刻和细致，不同城市不同区域位置都有不同要求，由于中国环保要求不达标而想转移投资到泰国的，建议不要来，一定程度上说，泰国的环境保护比国内还严。故投资者项目落地前一定要咨询环境保护部门和专业环评机构，项目开始后务必聘请专业环评机构予以协助。
前面所说的几家“黑工厂”，一般就是土地性质变更不了，BOI申请不下来，环评通不过等等原因。
在项目落地之前，有些引导者转十七八个弯说得天花乱坠，将非工业用地转售给投资者用于工业用地，这些引导者往往以招商引资为名，动辄冠以各种十分光耀的头衔，有些还会引见几位旧官员或什么知名人士，用一些空头的承诺，利用国内一些企业急于到泰国投资的心理和初来乍到，对泰国投资环境、人文环境一知半解的状况，以“低廉”的土地价格和“优厚回报”为诱饵，骗取中国投资者的钱财，而项目一旦落地，触及一些敏感手续马上打打哈哈，甚至得寸进尺变成另外一种脸相，有些项目由于各种不可抗拒的原因根本就变更不了土地用途性质，以致投资项目失败。
泰国政府一直以来对外国投资者购置工业区之外的土地很重视，认为有很大的法律风险，鼓励中国企业在工业区内投资。
今年2月泰国工业部长就通过新华社记者表达了严重关注，工业部长说：“目前存在的一种苗头需要关注，有些中国小企业来到泰国从农民手中购买土地，这并非符合泰国法律。中企赴泰购买农产品是受欢迎的，但买地就另当别论了。有些来泰国投资的中国人可能是不了解情况，以为可以便宜地购买土地，并在上面建厂。事实上，中企赴泰投资，首先需要通过向泰国投资促进委员会提交申请。像华立集团建设的泰中罗勇工业区，就很成功。我们鼓励中国投资者在工业区内投资，新来的投资者也可以从罗勇工业园区的先行者学习经验。”
情况确实如此，作为中国境外经济贸易合作区之一的泰中罗勇工业园以及其他信誉良好的泰国工业区，能够确保外资可以100%控股，能够确保所购置的土地持100%的股份且持永久所有权，能够确保该土地已通过环境评估（EIA），能够确保颜色为紫色的工业用地，能够确保中国企业投资泰国兴业的安全落地！
另外，有极个别的工业区也出现过落地前后环保标准不一，土地过不了户的情况，所以，罗勇君向拟到泰国来投资的中资企业作出如下建议:
1．到泰投资前，务必详细调查了解泰国的投资、用地、环保、用工等方面的法律法规，根据泰国有关的法律法规提前做好相应的应对措施。2．务必慎重选择入驻的工业园区，优先选择信誉良好的工业园区。3．来泰考察时，务必走正规渠道，向中国使馆经商处，泰国中国企业总商会等投资权威部门咨询，尽可能获得正规渠道的服务和帮助，减少中资企业到泰国投资后出现各种不必要的风险。
泰国投资咨询 13391219793 葛老师
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