工业地产正历经“变革”

——由目前上海工业房地产发展的四大态势谈起

几年以前，工业地产并不是房地产领域的主流，但是它是非常特殊的房产领域。而目前的工业地产越来越多地为市场化运作所驱动，其增长点的潜力非常巨大，特别是在房地产其它领域，投资和开发的风险较高，竞争非常激烈的情况下。

国家宏观政策的调控，工业地产项目开始强制严审，土地资源使用批租开始的市场化运作，标志着中国工业投资开始走向成熟，越来越接近发达地区的运作理念和手段。在这种环境下中国工业投资会有一个健康发展的前景，会逐步释放出工业地产其巨大的潜能和财富。

市场概览：闵行浦东领先奉贤急起直追

据上海招商网对500个工业厂房需求客户采样分析表明：目前，闵行和浦东以20%与19%的需求比仍处于领先地位。除市区的10%以外，其他依次为嘉定10%、松江8%、青浦8%、南汇5%、宝山5%、奉贤4%、金山2%等。

据记者了解，闵行优越的交通地理位置，富裕的经济基础，成熟的社区商业配套设施吸引较多投资者看好闵行。近年来闵行实行的“腾笼换鸟”招商手段，引进投资密度高、产税值大的高新优质企业来替代原有劳动密集型企业，逐步完善导向性产业链。而招商政策的优惠，产业链的成熟和产业资源的丰富也是导致投资者继续选择浦东的主要原因。

与此同时，起步较晚的奉贤虽然目前的市场需求只占4%，却正颇受关注。奉贤的厂房价格相对来说较低，而且多为新建标准厂房，比较符合市场需求。洋山深水港的落成让南汇、奉贤享受到了海港运输辐射的区位优势。而随着已有工业区如上海综合工业开发区、海港经济开发区、上海化学工业区奉贤分区等的逐渐成熟，预计奉贤明年厂房需求将有所放大，投资潜力较大。

依然稀缺：高品质物业才适合高端产业

海外投资商和发展商已经开始意识到，国内许多项目在建设或建成，一般很少能够满足全球性企业所要求的国际标准。投资商希望将资金投资在稀缺的高品质物业上，为终端用户提供物业，尤其是物流领域的用户希望独立开发或与工业区合作开发这些项目。

据戴德梁行房地产咨询上海有限公司工业房地产部咨询专家介绍，在上海副中心或郊区等区域拥有便捷的交通，完善的配套和许多高品质研发或办公物业。对于这类高品质物业来说，企业用户表现出浓厚的兴趣且愿意支付相对较高的费用。比如近期与上海漕河泾开发区招商引资相关的一些签约活动明显增多：星巴克企业管理（中国）有限公司、意法半导体（上海）研发中心、法国法雷奥集团法雷奥空调系统中国技术中心入先后人驻漕河泾开发区。在上海闵行经济开发区，强生（中国）有限公司设立研发中心，这是强生首次在亚太地区设立大规模的研发中心，从事各类的消费者护理产品的研发工作。

同时，跨国大公司也在上海进行他们的投资活动：落户上海青浦工业园区的有全球领先的食品包装材料制造商美国希悦尔公司的希悦尔包装(中国)有限公司，项目投资总额9,900万美元；综合纤维和聚合物生产商英威达也已宣布，将投资超过5,000万美元在该区修建一座大型生产基地，主要为汽车安全气囊厂家提供原材料。落户上海化工区的有世界著名的化工企业三井化学株式会社，与国内著名的中石化公司共同投资近10亿元人民币，建设的年产12万吨的双酚A项目。

从供给需求分析看，戴德梁行对上海市14个主要工业区的最新抽样调查表明，2006年第三季度大约有超过20万平方米的新增供应量推向市场。其中有近90%为研发办公物业，例如在本季度，张江新增了大约12万平方米；漕河泾也推出了4.8万平方米。而从需求分析看，这14个主要工业区有近20万平方米的物业被市场消化，张江和漕河泾作为研发及郊区办公物业需求最旺盛的园区，分别有7.3万平方米和2.5万平方米的物业租出。终端用户对研发及郊区办公物业和物流仓储型物业的需求依然保持旺盛。虽然不断有新的开发面积进入该市场，这两个领域的高品质物业相对未来强劲的需求来说依然稀缺。

更大契机：工业地产走向成熟发展的标志

今年9月颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这无疑是规范工业地产的必然，也是走向成熟发展的标志——在地区经济发展中，这意味着不具备工业地产合理开发审核、不具备工业地产投资开发要求的各类项目将被清理整顿。

就工业地产而言，国家宏观调控再次采取措施给国内房地产市场降温。戴德梁行的工业地产咨询专家认为，目前的市场态势大体表现为四大特点：一是，从政策层面看，与其最相关的政策是外商投资购买非自用房产，超过1000万美元的项目，注册资金必须不低于投资总额的50%；二是，中央政府开始提升土地价格。采取的措施主要体现在对农民的征地补偿方面，付给拆迁户的补偿金要增加一倍。根据一些估算，一些地区的工业用地成本将上升40-60%，尽管上涨的幅度现在尚未确定，这仍然将会给工业物业租金和价格带来一定的影响。然而，上海地价已经达到了很高的水准，在此基础上不会再有如此大幅度的快速上涨；三是，终端用户加速了获取土地的进度，以避免其他关于土地招拍挂的政策出台。这些政策的细节现在尚未明朗。目前的政策法规变动将有可能使本来因为此前严控土地的政策法规而紧张的上海工业房地产市场竞争更加激烈。四是，机构投资商继续关注在上海地区寻找投资机会，一些来自亚洲、欧洲和美国的投资商，对研发及郊区办公物业和物流仓储型物业投资机会尤为感兴趣，有些已在运作具体项目，尚未有具体项目的则已经开始准备进入上海工业地产市场。

这预示着国内工业地产正经历着一个新的变革。有专家认为，只有具备五个条件——“产业导向性强的长远规划、周全的商务及人力资源配套、完整的产业链组织、职能完善的政府部门，以及完善的法律法规”，才有可能招引投资密度高、产业层次高、投资产税高的高品质企业入驻，尤其是行业标志性企业的入驻更可以带动地区整个产业链的快速成熟发展。因而，取而代之的是，工业地产将更有序地规划、更科学地整合、更理性地投资，这将会给地区经济带来了更大的契机。

展望未来：“这里没有暴利！”

国内曾经的圈地运用，试图从工业地产开发获取丰厚的投资回报，结果造成了大量的土地闲置和厂房空置，使土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力。

然而，近阶段普洛斯等地产巨头的纷纷强势进驻中国工业地产，他们在中国工业地产的门口徘徊踌躇多年以后，选择在中国工业地产变革的关键时期进驻，他们有对中国工业地产投资独到的见解——目前已开发及管理着超过110亿美元资产，总出租面积已超过2100万平方米的普洛斯，作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，一家美国公司专注于物流地产租赁服务——其中国高管认为，“工业地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利！"因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。

从投资角度来看，工业地产的利润空间将是有限的。长三角一些商务成本较高的地区，已经引起一些产业领域企业对于建立新的营运是否成本过高的顾虑。因为，作为中国主要经济中心的长三角地区，整个经济持续增长，对土地价格有很大的影响——比如未来几年，整个长三角地区租金和地价的上涨幅度将大于上海地区。同样，上海地区市场其未来几年开发总量将供过于求，对开发区也将造成一定的压力。专家预测，一些规划中或建设中的项目由于不适宜的入市时间及品质，将会导致在未来相当一段时间内其市场供应面临较高的空置率。

专家认为，在未来的五年之内，最活跃的工业地产市场仍然会集中在长三角。相对比较低端的制造产业，尽管从上海外流的趋势非常明显，但是本地工业地产往高端产业发展的趋势也会在未来很快凸显出来。因此，从长期来看，研发和郊区办公物业将依旧是上海工业地产市场的热点。