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无论是对于政府而言，还是对于产业园区投资者来说，土地和资金常有，而客户不常有，招商工作始终都是所有工作的龙头，做好了产业导入和企业引进工作，也就相当于做好了产业园区开发工作的一大部分。那么，产业园区招商面临的主要问题有哪些呢?最有效的创新招商模式有哪些?
目前，产业园区招商引资普遍面临三大问题，即产业结构趋同、园区运行效率低下、过度依赖优势资源。
以上海产业园区为例，结合以往经验来看，以加工制造业为代表的第二产业一直是上海吸引外资的主要依托，而第三产业的发展水平却显得相对薄弱，造成产业结构失衡。同时，现代服务业的重要地位已经节节攀升，无论是国家还是地区经济的发展都离不开服务业的推动，而上海的服务业显然无法跟上城市发展的速度，导致城市功能不完善，产业结构过于趋同，且其他地区第二产业的竞争力也在不断增强。
倘若上海仍然维持在原有产业结构的基础上而不进行拓展，则会导致恶性竞争的出现，矛盾将愈演愈烈，不仅造成重复建设，还制约了产业园区的可持续发展。
园区运行效率低下
一方面，产业园区内并无完善的管理机构发挥职能，产业园区入驻门槛并无明确限制，也缺乏竞争淘汰、退出机制，导致许多类型相同的企业涌入到园区中，迫使园区的租金水涨船高，企业的净利润大大下跌，将导致部分企业外迁，部分企业也会寻求转租等方式来为自己谋求更多的利润，长此以往将导致园区出现恶性竞争，不利于招商引资。
另一方面，由于园区内并无明确的知识产权保护力度，导致许多收益良好的企业被其他企业借鉴模仿甚至冒充。企业间的自主创新意识无法得到提高，更多企业习惯侵权、抄袭，从而丧失了创新能力，更加剧了恶性竞争，使得整个园区经济走向萧条、衰败。
过度依赖优势资源
产业园区的核心竞争力在于形成对手难以模仿的独特竞争优势，因此通常会以区域内的专有优势资源为依托。以赤峰路创意产业集聚为例，该区域的形成主要是设计类企业为利用同济大学的智力资源和品牌优势，而产生的自主集聚行为。
但随着园区内创意企业的数量扩张和规模扩大，部分成长起来的大型设计企业对于区域内的配套生产能力、区域品牌形象提出更高的要求，部分大企业开始迁往陆家嘴、衡山路等区域，制约了赤峰路创意产业园的可持续发展。
最有效的创新招商模式
1、园区PPP模式。
这种模式的开发区通常确定一个较长的运营期限，划清政府与市场边界，严格界定好角色权益，使有能力、专业化的园区运营商、服务商成为参与产业园区市场化运营的重要力量。随着政企双方的利益诉求捆绑在一起，趋于一致，就能够各显其能，勠力同心于产业园区的整个生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点。
2、基金招商模式。
在现阶段，传统三板斧式的招商引资模式已经远远不能满足新形势下的竞争要求，暴露出诸多的问题。传统粗糙、低效的坐地招商行将就木，新时期的园区招商，还真得需要一些技术含量和资本含量。目前，国内已经有很多产业地产商和产业园区在充分利用资本的催化和杠杆作用，探索出了一种产融结合的园区基金招商新模式，这几乎已经成为了产业园区招商的一种标配。
3、双向对流模式。
双向对流模式是指两个区域之间的商户资源双向对流互通，尤其在当前园区国际化的大潮下，这种双向对流模式越发有用武之地。中国的企业有走出去的愿望，国外的企业有走进来的想法，产业园区通过搭建平台渠道，促进中外企业双向互通的可能性，这种全新的招商模式能够达成互利共赢，已经有越来越多的园区和企业在尝试，甚至还被成都高新区提炼为“TSPPP——全球科技园区命运共同体”。
4、众创孵化模式。
目前很多政府园区平台都在这样操作，仅仅依靠外部招商，逐渐空间逼仄，而很多众创孵化空间出来的企业又会大量流失到外部去，以“众创孵化+园区招商”，就是成为一种生态闭环式的对接模式。而这种模式，又可以和前面的基金招商模式与投资营商模式结合起来，效果更佳，更持久。
5、“互联网+”模式。
长期以来，企业选址受到产业氛围、优惠政策、人才资源、配套服务等多重因素影响和制约，互联网的出现，让企业能快速、全面、准确地掌握相关信息，在一定程度上有效降低风险，提高选址效率。
6、联合招商模式。
在一个产业园区当中如果能够有一个具有强大号召力的主力客户与运营商捆绑在一起招商的话，往往能够起到事半功倍的效果，前提是你能够找到这个主力客户，并且给对方带来真正的重大利益。飞地招商模式也是其中的一种。
7、反向操作模式。
这个“反向操作模式”，则是先有物流仓储，真正有物流仓储需求的客户，可以以更便宜的价格拿到前面的商铺，构成一种“前店后仓”的形态，这个商铺的需求是实实在在而非投资投机式的，从而保证商贸和物流真正的捆绑在一起，有可能实现一种创新式的可持续发展。
8、整体搬迁模式。
一般来讲这种从城市中心向城市周边整体迁移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市场口都有相当的把握才可能做到，而一旦成功，这其中的红利可非同小可，尤其在产业新城领域的华夏幸福、宏泰发展和商贸物流领域的华南城、卓尔集团，都曾经在这股潮流中获益匪浅，它们能够走向资本市场很大程度上是受益于这种整体迁移模式的红利。
产业园区招商引资的优化建议
第一，完善统筹规划，推动转型升级。为促进产业园区更好更快完成招商引资目标，首要前提便是制定好统筹的战略规划，以目标为指引推动产业园区的转型升级。
例如，苏州高新区作为东部发达地区先进高新区，在招商引资时便积极筹办各类主题和个性化专业招商会，建好特色产业园;加快分区开发和产业配套区建设，有效整合已具备条件的载体资源，加强成熟载体供应，吸引更多的社会和民间资本投向区域特色优势产业。
第二，加强政府主导，提高支持力度。政府不仅应发挥政治引导作用，也要营造适宜区域发展的投资环境，加强对于市场秩序的监管与维护力度，进行招商引资活动的管理与组织，同样也要承担项目投资与合作的引领者与主导者。
例如，新加坡裕廊工业园在招商引资时，便有着高效快捷的优质政府服务，与政府相关的交易速度很快，成本很低，包括投资许可、城市规划、营业执照、建设许可、劳动力、税收、进出口报关服务和其他监管活动。
第三，扶持现有企业，创新融资方法。产业园区的招商引资并不意味着摒弃原有的地方企业，而是要结合地方的区位环境、产业发展特点、资源优势等情况，进行生产要素的详细分析比对，在扶持现有企业的同时做大增量、盘活存量，促进产业园区的资源实现整合优化。
第四，组建招商网络，建设特色园区。对于企业来说，仅凭借个体的产业园区建设发展是无法提高招商引资效果的，区域联动、协调发展才能够借助强强联合来创建特色园区，吸引更多投资者的目光。
例如，成都高新区招商引资时，招商方式由项目招商转向园区招商，引进跨国财团、跨国公司、投资机构等，进行专业园区成片开发;由单一项目招商转向产业集合招商，实现核心项目和配套项目的整体引进。
