境外资产增持中国工业地产 私募收购并行

最近腾飞方面在境外一个专门投资中国工业地产的私募基金已大致完成募集，未来在中国会有更大投资举动。

从今年开始，国土资源部要求全国范围内工业用地出让一律执行“招拍挂”制度，同时出台详细的工业土地出让最低价标准。

进入中国工业用地公开出让“元年”，境外工业地产资本大鳄在短暂的静默期过后，猛然发力。

“在未来的5-10年中，计划把中国业务占普洛斯全球投资总量的比例，从目前的约1.7％提高到5-10％。”3月26日，普洛斯中国投资管理部副总裁赵明琪向记者透露，从普洛斯进军中国市场以来，计划到2010年将投入约20亿美元。今年将经历较快的发展，计划建成项目面积达到100万平方米。

工业地产私募抬头

其实，再次发力的境外工业地产商不仅普洛斯一家。

3月21日，麦格理佳文集团(Macquarie　Goodman)宣布收购上海奉贤48000平方米配送中心项目，交易总价格为1.21亿元。

有关机构提供的资料显示，麦格理佳文是一家公开上市的综合工业地产集团，经营遍布澳大利亚、新西兰、英国和亚洲各国，业务范围包括物业投资、基金管理、地产开发和地产服务。

这已经是这家澳洲公司在上海的第二次出手，此前，麦格理佳文2005年耗资4000万美元收购了上海南汇康桥地区一物流分拨中心。公司有关人士透露，该项目总面积约5万平方米，目前正在建设中。

以美国物流地产巨头普洛斯公司为例，2003年，普洛斯登陆中国，只用了短短两年时间，便完成了在中国沿海的战略布局，目前已拥有在上海洋山深水港的临港普洛斯国际物流园、普洛斯苏州物流园、普洛斯北京空港物流园和普洛斯广州保税物流园等几十个物流地产项目。

赵明琪介绍，截至目前，普洛斯在中国的投资约3亿美元，建成约70万平方米物业，已进入包括上海、苏州等一、二线城市18个。

来自新加坡的丰树信托投资基金和腾飞集团也是最早一批进入中国工业地产市场的外资，他们的触角早已遍及中国大多数适合发展相关工业地产的区域，近期又再次发力。比如，腾飞集团目前在中国的投资已达数亿美元，大部分为工业地产项目，投资区域已延伸至北京、深圳等城市。而据知情人士透露，最近腾飞方面在境外一个专门投资中国工业地产的私募基金已大致完成募集，未来在中国会有更大投资举动。

对此，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪预测，这将直接导致未来上海工业地产投资利润率下降，未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%-10%，下降到8%-8.5%。

“尽管有下跌，这仍然是一个不错的利润率。”一位业内人士坦言。

而赵明琪则表示，一般而言，专注于工业地产领域的国际大型机构都采取长线运作，投资收益的主要来源是在维持高出租率的前提下，追求长期稳定的租金回报，并不是短期倒手物业的运作模式。

据知情人士透露，在各类工业用地的二级市场，拥有资本优势的外资依然能通过收购破产企业或接手转让的土地等一些途径，获得大量工业用地。

资本后盾：REITs

普洛斯专注于中国物流地产的投资，按照其选址标准，首先是根据城市的整体规划，选择适合做物流地产的区域，例如海港、空港周边。

“因为不会进行短期内转手的操作，暂时不会首先考虑物业的升值。”赵明琪坦言。

作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司(REIT)，普洛斯在全球80多个战略市场拥有近2500家物流配送设施、分支机构和物业地产。

“包括中国新开拓的物业在内，普洛斯是一个整体上市的开放型REITs概念，具有通畅的国际融资渠道作为后盾，在中国的投资来源于美国总部的净资产。”赵透露，在中国不同地区的个别项目运作中，也不排除另外的一些资金来源，比如会有小量的短期银行贷款。

“目前在中国开发的项目以独资开发为主，约占65％，合资开发的项目占35%左右。”

与普洛斯类似，其他一些已在中国站住脚跟的国际工业地产商普遍都有成熟的国际融资模式，以相关的REITs产品为主，还涉及一些在境外募集在中国投资的房地产基金。

“目前，也有一些境内开发商开始加大对工业地产的投资，其最终的目标就是通过REITs打包上市。”一位参与相关项目运作的人士表示。

日前，“瑞安系”首次介入内地工业地产开发领域，瑞安集团与大连软件园的开发商亿达集团签署无约束力合作意向书，共同开发大连软件园二期。瑞安方面将持有该项目的70%股权，亿达集团则持有余下30%股权。

而在业内人士看来，与国际专业的工业地产大鳄相比，境内企业运作工业地产才刚刚起步，差距是全方位的，其中首先是客户资源。