外资“深耕”工业物流地产
在工业用地价格上涨，工业地产需求长期持续升温大势下，外资对工业地产操作思路一个明显的变化是，由此前多为直接收购向自行开发转变。
住宅、写字楼、商铺之后，外资“深耕”工业地产的脚步正在加快。
继普洛斯、AMB、丰树、仲量联行、世邦魏理仕之后，3月下旬，澳大利亚工业地产集团麦格理佳文斥资1.21亿元人民币收购了上海奉贤48000平方米配送中心。
从近几年的发展轨迹可以看出，外资投资工业地产正在由此前多为直接收购向自行开发转变。
外资涌入工业地产
3月21日，澳大利亚工业地产集团麦格理佳文宣布，公司以1.21亿元人民币收购了上海奉贤48000平方米配送中心。据悉，这一配送中心为高品质单层仓库，紧邻A4高速公路并同主要的交通网络相连，到浦东机场及洋山深水港交通均十分便捷。该配送中心已于2005年11月正式完工，现租户为正大集团旗下的易初莲花连锁超市有限公司，签订的租赁合同为10年。
实际上，早在一年前，麦格理佳文集团于上海设立的全资子公司麦科瑞(上海)仓储有限公司，就在康桥德国工业园投资建设了物流分拨中心，一期总投资为4800万美元。该中心主要服务于全球知名物流企业DHL，将成为其华东物流中心，这也是该集团在中国的首个纯外资工业地产项目。
某资深地产专家指出，如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万人民币购买100亩土地，另外4000万做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。如果5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。
显然，外资已看到中国工业地产的巨大发展潜力。
日前，全球著名物业公司世邦魏理仕发布的《二月份北京房地产市场报告》（以下简称《报告》）指出，北京的工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。戴德梁行、仲量联行等机构都表示，目前，很多海外投资机构都在通过他们对中国的工业地产项目进行咨询。
据了解，作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，美国普洛斯公司已经在上海建立了临港、西北、嘉定、松江、闵行等物流园区，并且依托上海总部为中心，开始向其他重点城市进行拓展，进入的新城市有青岛、杭州和宁波，均为中国东部沿海城市。
而2005年年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，其已收购位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，代价为1.2亿元人民币。丰树集团物流信托管理有限公司CEO蔡兆才称：“丰树将在内地通过独资或合资的方式发展物流设施、物流园区，同时也会根据客户要求度身订制物流设施。”
2006年1月，全球排名第二的工业地产开发商AMB从爪哇控股有限公司购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，预计总投资约1330万美元。AMB 中国副总裁Oliver Treneman 不久前在公开场合表示，未来5 年，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。
2006年2月高力国际也发布公告称，该公司已经协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元。
工业地产里的“商机”
“未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。” 兴业证券高级分析师任壮表示。
在仲量联行工业物流部董事易立夫看来，影响工业地产市场的重要指标之一，在于零售行业的活动，它很大程度上影响到了中国内地的一些房地产市场的发展。
2004年有314家外商零售集团在华注资，这个数字在2006年已经增长到1000家，一些世界超级顶尖大型的零售超级连锁集团已经纷纷进入中国市场，在中国的关键城市和主要地区设立了他们的厂区。因为他们希望能够通过这些主要城市当中设定一些办公地点以及营业场所，来增加他们在中国的市场发展地位和潜力。
根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速，外资开发商显然清楚地看到了这一点。在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在0.5元/平方米·天~0.8元/平方米·天，而高质量仓库的租金达到了0.9元/平方米·天或更高。
“工业地产的价格被明显低估了。”一位投资者对记者说：“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格根本无法控制。”他认为，与商业用地的标准相比，以工业名义出售的地皮简直就是白送。
据业内人士透露，工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产商大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，工业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做工业地产项目也就不足为奇了。
“工业物业虽不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就回报而论，却绝对是良好的投资选择”，一位不愿透露姓名的专家透露，从投资方式看，外资主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业物业市场。一般商用物业年投资回报率在6％～8％之间，工业地产开发约为8％～12％、最高可达15％，而且投资回报相对更为稳定。
一家知名代理机构某部门经理给记者算了一笔账：“如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万人民币购买100亩土地，另外4000万做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。如果5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。”
然而，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪却浇了盆冷水。他认为，从今年年初开始，国土资源部要求全国范围内工业用地出让执行严格的“招拍挂”制度，预计将推高工业用地平均出让价格。“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%~10%下降到8%~8.5%”。
而针对业内传言有些投资者盖好厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼出让来牟取暴利的说法，有关人士表示这种可能性不大，因为产权证上的记号是无法改动的。
从收购到开发
目前，外资对工业地产操作思路一个明显的变化是由此前多为直接收购向自行开发转变。
从收购到自建，外资已完成了一个对国内工业地产市场从试水到谙熟的转变。而丰树更有一个深远目的——希望将其增加到房地产信托投资REITs中去。在蔡兆才看来，将物流和金融两个领域结合在一起，才是物流园区未来发展最具吸引力的地方。
“只有物流资产被证券化或归入REITs中，才有利于物流企业和发展商获得新的资金渠道，发展新业务或满足其经营需要。”他指出。
作为亚洲第一个上市物流地产REITs，2005年7月开始发行的丰树信托已经将56个不动产项目注入在资产包内，价值17亿美元。这其中包括位于上海的空港欧罗物流园以及位于香港的仓储项目。
“从美国REITs几大类分布来讲，整个工业地产占据的比例是最大的。工业地产REITs进入前景广阔的中国内地也是可以想象的。” 伟业顾问董事金勇告诉记者。
