深圳星河WORLD项目是星河集团打造的全业态新城市中心。项目源于大型旧改项目，总用地面积约60万平方米，总建筑面积超150万平方米。星河WORLD定位为“高科技企业及拟上市企业”的总部聚集地，该项目将以30%的体量用于金融企业的引进与建设，形成以金融产业、高新科技、创新产业为主导的总部型经济聚集地，与深圳福田CBD、前海CBD实现互补，成为龙岗区的金融示范基地与产业服务基地。

在开发商自持一半的基础上，星河WORLD采用了独特“产权换股权”、“租金换股权”的招商模式。所谓“产权置换股权”，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换，据中工招商产业研究中心了解，这可能是目前国内首例使用项目“房产换股权”的金融投资模式。

深圳有非常多的创新型科技企业、现代服务业企业，其中不少已具备未来上市的基础，购买自有物业作为固定资产是其内在需求，但这类企业又往往面临着资金的不足。通过“产权换股权”，帮助解决了一些谋求上市的中小企业的发展资金问题，同时星河置换了一批优秀企业的股权，一旦这些企业上市成功，星河将获得远远高于产权销售的获利回报。因此可以说是两全其美的模式。
　　
“产权换股权”的模式看起来很美，但并非容易操作。如何判断目标企业的投资价值、如何对投后企业进行跟踪管理、如何退出，这些都是非常专业的创投能力。普通的园区开发商当然并不具备这种专业能力。那为何星河集团能做到？看看股东背景就你就明白了。

星河集团第二大股东是深圳创新投资集团，这是中国资本市场上规模最大、投资能力最强的本土创投机构，已成功投资近百家上市企业。显然，深创投的专业优势帮助项目有效规避投资风险，实现投资收益最大化。

金融投资和地产的运营结合起来可以不断推出地产金融的产品，在大资管、大私募时代即将到来之时，更多金融地产产品会脱颖而出。“产权换股权”这种独特的产权投资模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道，对于产业地产，产业资本、地产资本、金融资本的三者融合，将会产生更多的可能性。