地产行业的投资像是一场“游击战”，在传统的住宅市场受到前所未有的严厉调控之后，地产投资转向了写字楼、商业等物业，致使商业地产、产业地产等投资领域兴起。而在写字楼、商业地产“调控”风声吃紧之后，地产投资又转向了产业地产。各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。除了传统房企开始往产业地产转型，产业地产商也开始大肆布局。制造企业、电商也不甘示弱向产业地产延伸。各路金融资本开始青睐产业地产。　　

　　资本的疯狂涌入造成了产业地产进入门槛很低的假象，其实不然，由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。

     笔者在对众多开发商的商业模式进行高度概括后，总结出四大产业地产商业模式：

　　一、地产开发商模式

　　地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。如：联东U谷，天安数码城等。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。　

　　二、产业新城开发商模式

　　政府与产业新城开发商就产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，开发商负责基础设施建设工作，公共设施建设及运营管理工作，产业发展服务工作，基础性服务工作等;于此同时，开发商以产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报，合作期限结束后，开发商将产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力：政府谈判能力、区域规划能力、资金募集能力。代表企业：华夏幸福基业、宏泰发展。

　　三、产业投资商模式

　　与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。作为产业投资商，其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和产业招商能力外，还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力。代表企业：张江高科、清华科技园等。

　　四、基金投资商模式

　　基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，该商业模式大致如下：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。对于基金投资商而言，其最为关键的能力是资本对接能力和资产管理能力。代表企业：以普洛斯、嘉民等。　　　

      由于目前全国园区存量很大，同质化竞争压力大，产业地产商在选择进入城市时，需考虑当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量以及当地政府政策的落实程度、未来产业导向的不明朗等。产业地产商需根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路。