园区标准化厂房和定制化厂房比较
园区作为中国经济发展的重要引擎，区域经济发展的重要载体，高质量发展要求园区通过自身的质量变革、效率变革、动力变革，获得新的发展动力。园区更新作为一种创新手段，更是园区高质量发展的重要抓手。对一家正在蓬勃发展的企业来说，选择一个好厂房，入驻一家园区，重要性不亚于二次创业，好的标准化厂房是企业壮大的底蕴，是企业重要的固定资产，所以在选择上，不但要考虑厂房的便利性，升值性，实用性，还要考虑园区周围的配套设施，以及未来的发展空间。
近几年，建造、出租和销售标准化厂房的工业模式得以发展，并行成了许多大规模的标准化厂房工业园区。因此，通过加快各地工业园区建设，加大了招商引资力度，提高了土地利用率，促进了产业的集聚。标准化厂房具有集约化、经济性及灵活性等优点，是一种既能集约利用土地，又能促进加快发展的新模式，成为满足越来越多的中小企业的生产而提供的孵化场地。园区工业厂房可分为标准厂房和定制厂房两种形式，二者各有优势。
（1）标准厂房
标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产工业用途的物业。标准工业厂房具有以下五个优势∶
①标准工业厂房兼容性好，适合成片开发，物业形式多以单层、多层、联排及叠加为主。
②企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间。
③长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张。
④对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险。
⑤企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如∶园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。
（2）定制厂房
定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5~10年时间。此类产品形式在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司。定制并出租厂房的优点有6个∶
①开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍。
②开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性投资。
③有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险
④提供为用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担。
⑤量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求，使用者可以专注于拓展封业务。
⑥对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。
园区标准厂房开发的定位与布局
园区开发标准厂房，首先要对开发的模式及总体布局有明确的定位。对专业厂房而言，生产工艺对其的设计是至为关键的，但标准厂房由于是先开发再出租的模式，其建筑设计与工艺设计的，因此，为保证其建成后具有良好的通用性，需要对目标客户做详尽的调查，合理规划布局，从而达到有利于管理并产生规模效应的目的。
建筑的最低设计寿命为50年 ，随着设计标准的提高还会更长。而企业的寿命往往大大短于建筑的寿命过去倒闭一个企业，往往就要拆除一片专用厂房 、造成企业财富的浪费及社会资源的浪费，并且环境污染。因此一般是针对同一类型或相近类型的企业来进行布置的。
目前，产品不出半年就会遍地开花，然后就又要创新转产。由于综合性多层标准厂房具有灵活性、适应性的特点，为生产企业的产品开发、转产、技术改造提供了最好的平台。因此，多层标准厂房设计的关键之一是其通用性。其通用性主要表现为两个方面，一是对于不同生产企业的通用适应性，另一就是多层厂房对于租用企业的灵活性。
所谓政府规划—---投资—---建设模式。即由政府或开发区以国资形式，成片开发标准厂房，直接招商引资或工业搬迁 推广标准厂房建设要把握好三个结合，首先，把标准厂房的建设与产业发展特点相结合；第二，把标准厂房建设的推广应用与招商引资结合；第三，建设标准厂房要把引进大项目与引进中小企业投资巧妙结合。标准厂房又称通用厂房，是由经济开发区或工业集中区统一规划、配套齐全、企业可直接入住、并由投资者对外经营的工业用房。
标准厂房指在设计过程中按甲方生产产品的生产工艺标准设计的厂房。一般大型“标准厂房”如化工、棉纺等均为相关专业设计院完成。相关‘标准’也由专业设计院协同行业内管理部门制定。标准化厂房的要求在不同的行业其要求也不同,但有其共性，具体表现为：
1、设备的安装应符合要求,包括设备间距、工艺流程的合理性等；2、安全通道宽度要大于1.4米,主通道宽度应大于3米,人行通道宽度要大于0.8米；3、消防设计要合理，并保证符合消防安全要求；4、工房内要有区域划分，包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等；5、配电、照明等动力柜要符合安全要求；6、标语、标识、操作规程、定置图要醒目，要有宣传栏；7、其它要求根据产品结构合理规划定置。
厂房是用于生产的专业建筑。这些房屋首先必须符合国家规定的相关建筑标准，如消防、配电、暖通、给排水、节能等要求，如有洁净要求的还要符合国家规定的《洁净厂房设计规范》等建筑设计规范的要求。至于厂内的地板用什么来装修，是油漆、磨石子、大理石、木质地板、地毯等由成产不同的产品决定。还有,机器的布局也同样由生产需要及生产流程进行合理的安排，而不是每个单位都千篇一律的。建设标准厂房体现了“企业集中、要素集聚、产业集群、土地集约”的总体要求，有利于进一步促进土地的集约利用，有利于拓展中小企业的发展空间，有利于提升工业园区的发展水平，有利于加快推进节约型社会建设。
园区标准化厂房和定制厂房的建设模式
目前已探索出的、比较典型的建设模式有以下8种：
（1）政府代建模式。即在招商前期，就根据外资项目的要求，由发展公司出资“定制代建”，外资项目长期租用，或先租后买；
（2）外商代建模式。即由外商直接引进国外工业地产的理念，独资成片建设“功能配套、档次较高、具有规模”的标准厂房园区，并由投资者组织招商；
（3）科技港模式。即吸收借鉴了美国加州“硅谷”企业发展模式；
（4）民资代建模式。即由民营企业利用自身的富余资本和厂区内的预留用地，就地进行标准厂房建设。建成后，一部分用于自身产业延伸配套的合资合作，另一部分与所在开发区联手招商；
（5）主题产业模式。即标准厂房的建设定位直接与拟发展的产业相结合；
（6）厂内厂模式。即一般工业企业利用厂区内多余空地，因地制宜地建设1-2幢标准厂房，对外公开出租，实现土地存量与企业资本的双盘活；
（7）创业中心模式。即由民营房地产开发商，根据市场需求，按市场机制，专业开发商业性标准厂房，或租或卖，完全市场运作。
小型园区工业厂房的选项
鼓励和推广标准厂房建设，地方市县开发区的小型园区工业厂房一般要作好以下几点：
1、鼓励发展，把控总量，积极稳妥地推进标准厂房建设。
认清“四大趋势”：认清土地政策越来越严厉、企业用地门槛越来越高的趋势；认清工业布局越来越集中、小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势； 认清产业集聚越来越必然、企业将更多利用公共平台和服务的趋势；认清科技创业越来越普遍、中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。
明确“六大需求”：继续扩大吸引外商的需求；小型微利企业拆迁安置的需求；小企业成长创业的需求；科技型企业孵化培育的需求；龙头产业延伸配套的需求；地方税源经济扶持培植的需求。
2、多元投入，分类建设，进一步拓宽标准厂房发展思路。
一是继续鼓励三大主体多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下，更多鼓励民资和外资进入，特别是鼓励国际知名的工业地产商进入，通过专业国际公司的带动，全面提升标准厂房的建设理念、思路、机制和档次，提升标准厂房的整体建设水平。
二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行，建议民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房；外资主要发展适应欧美企业、符合国际理念的中高档次标准厂房；政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设，如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设，以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。
三是支持标准厂房建设的充分市场化。非必要，政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。建议采用政府采购的方式招标“包租”一定规模的标准厂房用于政府性招商。
四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应只能勉强保证大项目的情况下，建议进一步推广民资代建模式，把富余土地和富余资本结合起来，延伸自身产业，建设标准厂房，扩大合资合作。同时也可以继续推广“厂内厂”盘活土地存量的模式，把企业的富余土地建成标准厂房，扩大社会供应总量。
3、突出产业，强化规划，有效增强对标准厂房建设的引导。
一是统一布局。各地要按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划，抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划，原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区，并设定相应的规模门槛和产业定向，杜绝见缝插针、零星开发。
二是根据规划，分头建设。建议借鉴无锡的做法，实行政府统一规划，入驻企业或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求，分头建设。这样，既调动全社会的建设积极性，又符合政府发展意图。
三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设，要根据各地区的产业基础和发展重点，有选择、有针对地建设专题性标准厂房，如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头，利用行业协会力量，发展产业配套性主题工业园。
四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台，要总结长三角模具城的成功做法，依靠功能提升，扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求，制定相应的配套标准，提高服务能力。
五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等，杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台，形成必要的供需服务平台。
4、政策倾斜，管理配套，给予标准厂房建设必要扶持。
一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品，兼具房产、物业、工业项目等多种特性，建议对标准厂房进行分类定性，凡出售性质的开发定性为房产，出租性质的开发定性为物业。鉴于标准厂房的工业用途性质，建议在具体政策上，对照相关标准再给予适当优惠。
二是在规费和税金上给予倾斜。建议专题研究标准厂房的规费标准，把目前各地变通自定的规费标准统一起来，变随意为合规。同时对过高的租金收入税率作适当下调。
三是探索租售管理上的科学办法，特别是出售管理。建议实行厂房出售“两次交易并一次，通过变更业主的方式完成权属交易”，减轻企业负担，减少交易障碍。
四是继续探索标准厂房租金补贴的机制和方式。建议租金补贴与政府“包租”模式相结合，对政府包租用于招商的标准厂房，通过核定恰当的包租价格，间接给予开发企业相应的市场差价补贴。这样既引导了市场需求，又对符合政府意图的厂房给予了实质性扶持。
五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业，特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策。
5、各开发区对进区企业制定使用土地的准入标准和程序。
要根据各开发区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入开发区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目、允许和鼓励类外资项目按实际需要可优先使用开发区土地。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。
总之，要坚定标准厂房的发展方向，结合城市的发展实际，强化需求对接和产业对接，提高功能匹配和结构匹配，引导理性发展，始终保持一个合理、恰当的市场保有量，使标准厂房真正成为招商的平台、培育的载体、孵化的基地和集约的样板。
小型园区工业厂房的代建模式
在融资政策收紧的背景下，一些小园区工业房地产的代建很难取得外部融资，而品牌园区工业房地产的代建具有多种融资渠道，能有效解决小园区工业房地产的代建的融资难困境，让各方都欢喜。通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定机制（有点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。用他们自己发明的专业术语来说，叫做「QR协定」（品质信用协定）与「VS计划」（价值分享计划）。在园区工业房地代建类型看，主要类有三种：
1. 商业代建
与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方根据项目方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升产品的市场价值，并为符合要求的部分项目提供融资服务。此类项目简单来说，就是品牌开发商不知名的小开发商提供全程的开发管理服务，输出品牌，提升产品的市场价值。
2. 资本代建
与各类专业进行房地产投资的金融机构对接，代建方为其投资项目提供全过程开发管理服务，实现“资本+代建”双赢。举个例子，地产基金A是一家专注于房地产股权投资的金融机构，拥有财富端募集资金的优势，但是缺乏项目操盘经验，或者没有操盘团队，那么他们找品牌房企合作再合适不过。
3. 政府代建
代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。
园区工业房地产的代建业务中，委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资风险。代建方负责开发环节的全过程管理。双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定主要事项：
1. 项目建设管理事项。项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定，具体包括包括编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等等。篇幅所限，在此不再详述（下同）。
2. 办理政府部门相关手续。包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等。
3. 项目成本控制。对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定。
4. 品牌输出。项目可以使用代建方的品牌。
5. 利润分享。通常模式为代建方收取固定管理费，同时对于利润部分分成作出约定。
6. 公司控制权。涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等。
7. 融资事项。代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信。
8. 管理团队。委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同，并向项目公司收取此部分费用。
整体来看，园区工业房地产的代建市场同时也面临着一些发展瓶颈。首先，是竞争性问题。对于代建业务而言，更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。
另一个方面，则是成长性问题。由于目前的代建行业主要客户群体是中小房企。在当前强者恒强的房地产市场下，未来房地产市场或将更多由更具实力的龙头房企所主导。在此背景下，中小房企或将面临行业洗牌与淘汰，而作为中间环节的代建行业，其未来增长空间或受一定限制。
对于代建企业而言，资本代建或是未来突破行业瓶颈的新一类方式。资本代建中的项目拥有人主要为专注于房地产投资的金融机构。由于这类机构可能在房地产开发中没有实际业务，或还未取得标的土地使用权，因此这类代建模式还需要提供投资咨询、成立项目公司、运营前管理等等。
园区更新的代建可以利用良好的品牌和成熟的产品线向一些拥有良好的土地资源开发，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价的土地持有方赋能。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1＞2的效果。目前在操作上，最为规范的就是绿城和蓝城。目前资本代建已成为不少发达国家房地产开发的主流业务模式之一。随着国内金融在房地产行业中占据更加重要的地位，开展园区工业房地产的代建，在商业资本代建业务或可以给企业带来更加广阔的发展机遇。
此外由于金融机构拥有强大的集资能力，而园区工业房地产的代建企业则提供经营及管理房地产项目方面的经验或能力，能形成更好的优势互补。去年以来，国内许多房企的传统地产开发业务都在收缩，但他们的目光已经开始向其他领域转移，比如物管、商管、代建等领域。其中代建是近年来发展最迅速的多元化业务之一，甚至成了许多头部园区开发运营商的业务重心。
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