近几年，随着更多市场主体涌入，产业园区呈现出百花齐放的态势，各类模式和玩法越来越多样化，却无法在园区内形成产业聚集，企业与园区无法找到共同的诉求，可以轻易被取代，如此一来园区内长期没有内部驱动力和内部生产力，产业园区急需升级优化。
产业园绝对不是个能赚快钱的活儿。过去以散售、招租为主导的空间思维，逐渐被抛弃。取而代之的，是更多的企业开始学习以产业视角来规划和运营园区。地产思维到产业思维的转变，是决定其园区业务能否成立的关键。
现金流→产业链
拿地→建设→招商→运营
地产思维下做的园区，大多会呈现有企业没产业的状态。入驻率乍看还可以，但看看企业名录五花八门什么行业的都有。客户与客户之间很难产生联系，产业园做成了小微企业的写字楼。
以地产开发与销售的逻辑在做事，追求的就是一个短平快，越快满租收钱就越好。企业只是在空间上聚集起来了，无法形成产业聚集效应，无法相互同频。客户对园区的粘性也不会高，一旦租约到期找到了租金更优惠的园区，会毫不留恋地离开。
产业链→产业→企业→空间
产业思维下，决策链条应该是先有产业定位，在产业当中找企业，沿着产业链的上下游，有针对性地去挖掘客户，根据企业的需求，最后再反过来微调产品的过程。
产业园区的打造是产业增值的空间打造，目的是使空间与目标产业类型的企业需求适配，构建良好的产业生态，在区域内促进完整或部分产业链集聚与增值。
土地红利→创新孵化
当产业园区对于土地资源依赖发展为对于“人才、技术、产业、市场资本”要素的需求，意味着，单纯的“地理位置”和“租金”，已经无法作为吸引企业入驻园区的核心竞争力；意味着要解决令人头疼的“园区招商”问题，要在传统地产思维“资产评估”、“定价模式”、“招商渠道”的基础上进行突破。
物业运营→创造链接
地产思维下，园区运营需要能精确对比租售比5:5与4:6下的现金流回正时间；产业思维下，园区运营更需要理解生物医药园区与物流园区在空间规划和基础配套上的区别。
地产客户经理告诉客户对比区域内其他园区的租金价格，而产业客户经理则分析区域内客户的上下游产业，并告诉客户园区将如何帮助他们与其产生联动。毕竟对于客户而言，“链接”产生价值，生意也许就在其中。
短期逐利→长期主义
从地产思维到产业思维的转型，是土地资源红利逐渐褪去使然，也是产业园区回归其核心价值的必然。
短期逐利模式看似简单有效，但当风口不在，剩下的只有内卷，且在逆市中抗风险能力明显不足；围绕产业生态的长期主义真正创造价值，把企业调研做透、将生产场景吃透，做到与产业适配，那客户几乎是不可能流失的。
地产思维和产业思维下做出来的项目是截然不同的。实现产业园区从空间集聚到产业集聚，真正站在客户的视角想问题，做好苦活累活，帮客户实现降本增效，将是一件非常有价值的事。
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